买房时和开发商约定露台专属使用，法院为何驳回诉求？

2021年12月，王某、李某向湘阴县某房地产开发商购买了一套顶层商品房。双方签订补充协议，约定了该套房屋顶层南侧露台归王某、李某专属使用。在该楼盘通过规划验收后，王某在房屋装修过程中对该露台部分空间进行改造，建设封闭式阳光房。

2022年11月，城管局要求王某停止违法建设行为，须向相关部门申请办理规划许可手续后方可复工建设或投入使用。王某、李某将开发商诉至法院，请求享有案涉露台专属使用权。

法院审理后认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。根据该规定，露台可以确认为业主专有部分的条件有二：一是规划上专属于特定房屋，二是建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买卖合同中，上述两个条件须同时具备，缺一不可。但本案中的露台仅在买卖合同中约定为买受人所有，在规划上并未专属于特定房屋，不具有构造上的独立性，且不具备登记成为特定业主所有权的可能性。故王某、李某请求享有案涉露台的专属使用权，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

一审判决后，王某提起上诉。后经二审法院维持原判、再审法院驳回其再审申请。该案判决现已生效。

对于属于专有部分的露台，特定房屋的所有权人可以实施排他性使用。对于共有露台，属于公共区域，全体业主可以合理使用。但无论是专有露台还是共有露台，在未取得建设工程规划许可证的情况下，均不得擅自对露台进行改造，违反原规划设计改建结构的行为会导致顶层楼面荷载增加，造成安全隐患。

判决驳回顶层业主要求享有案涉露台专属使用权的诉讼请求。

法院驳回王某、李某的诉讼请求，核心是严格依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，明确露台认定为专有部分（享有专属使用权）的双重法定条件，而本案未满足该条件，故其主张缺乏法律依据。其一，法定双重条件的核心内涵：司法解释明确，露台可认定为专有部分组成部分，必须同时具备两个条件——一是“规划上专属于特定房屋”，即案涉露台在小区规划设计阶段，就明确归特定房屋（王某、李某购买的顶层商品房）专属使用，与其他房屋无关联、可明确区分；二是“建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买卖合同中”，即合同约定需以规划为前提，不能脱离规划单独约定专属使用。其二，本案未满足法定条件的具体认定：本案中，王某、李某仅与开发商在补充协议中约定露台归其专属使用，但该约定缺乏规划层面的支撑——案涉露台在小区规划中并未明确专属于该顶层房屋，不具有构造上的独立性（无法与其他区域明确区分，未形成独立的使用空间），且因不具备规划专属属性，无法登记成为王某、李某所有权的客体，不符合“可登记”的专有部分要件。其三，对“合同约定”效力的认定：法院明确，合同约定不能单独作为享有露台专属使用权的依据，必须以满足法定要件为前提——若仅存在合同约定，未满足规划专属、构造独立、可登记等法定条件，该约定因违反法律规定的专有部分认定标准，无法产生“享有专属使用权”的法律效力，故王某、李某不能依据补充协议主张专属使用权。

法院在判决中明确了专有露台与共有露台的区分标准及使用权差异，核心是结合法定要件，厘清二者的权利边界，避免业主混淆自身权利范围。其一，专有露台的认定与使用权：若露台同时满足“规划上专属于特定房屋”“合同中明确约定”“构造独立”“可登记”四大条件，即认定为专有部分的组成部分，特定房屋的所有权人可对其行使排他性使用权，有权在不违反法律规定、不损害他人利益、不改变规划的前提下，合理使用该露台；但即便为专有露台，仍需遵守相关法律规定，不得擅自改造。其二，共有露台的认定与使用权：若露台未满足上述专有部分的法定条件，即属于建筑区划内的共有部分，归全体业主共同所有，全体业主均享有合理使用的权利，任何单个业主不得主张专属使用权、排他性使用，也不得擅自占用、改造，损害其他业主的共同利益。其三，本案露台的性质认定：本案中，案涉露台因未满足“规划专属”“构造独立”“可登记”等要件，未被认定为专有部分，应属于小区全体业主的共有部分，王某、李某作为顶层业主，仅可与其他业主共同合理使用该露台，无权主张专属使用权，其与开发商的补充协议中“专属使用”的约定，因违反共有部分的属性，对全体业主不具有约束力。

法院在判决中特别强调，无论露台为专有还是共有，未经规划许可擅自改造均属违法，核心是明确露台改造的法定要求，防范安全隐患，维护建筑物安全和全体业主利益。其一，擅自改造的违法性依据：根据《城乡规划法》第四十条规定，任何建筑物、构筑物的改造，均需取得建设工程规划许可证，露台改造属于对建筑物附属空间的改建，同样需要办理规划许可手续；王某在未取得规划许可的情况下，擅自对露台进行改造、建设封闭式阳光房，违反了该规定，故城管局责令其停止违法建设行为，符合法律规定。其二，擅自改造的安全隐患：案涉露台位于顶层，擅自改造、建设阳光房会增加顶层楼面荷载，可能导致房屋结构受损，存在坍塌等安全隐患，不仅危及王某、李某自身的人身财产安全，还会损害其他业主的合法权益，这也是法律禁止擅自改造露台的重要原因。其三，裁判导向意义：本案明确，露台的使用权与改造权是两个独立的权利，即便业主享有露台的专属使用权（专有露台），也不得擅自改造，必须先办理规划许可手续；共有露台的改造，更需经全体业主同意并办理规划许可，任何单个业主不得擅自实施，该导向既规范了业主的使用行为，也防范了建筑物安全风险。

购买带有露台的房屋时，应主动核实露台是否在规划上专属于该房屋，是否具备构造独立性和可登记性，切勿仅凭开发商的口头承诺或补充协议约定，就认定享有专属使用权；若发现露台为共有部分，不得主张排他性专属使用，避免因权益主张不当引发纠纷。

无论露台为专有还是共有，均不得在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自进行改造、搭建（如建设阳光房、封闭露台等）；若确需改造，应先向相关部门申请办理规划许可手续，经批准后再实施，避免因违法改造被责令停止建设、罚款甚至拆除。

若与开发商就露台使用权产生纠纷，应收集规划文件、房屋买卖合同、补充协议等相关证据，明确露台的权利属性，依法向法院提起诉讼，不得采取擅自占用、改造等过激行为，避免损害自身及其他业主的合法权益。